2 Types of Lease
1. Gross Lease:
임차인들이 임대료를 제외한 각종 비용 건물 수리/유지/관리비, 보유세, 보험료 등에 대해서 아무런 책임이 없는 리스 (전부 건물주가 부담).
tenant is not responsible for all sorts of building repairs/maintenance, property tax and insurance expenses other than lease fee (all covered by landlord).
2. Net Lease:
임차인들이 이 세가지 비용 (유지/관리비, 보유세, 보험비) 전부를 부담하는 리스 계약구조.
tenant is responsible for those 3 expenses (maintenance, property tax and insurance expenses).
이 세가지 비용을 “Net” 한 리스라는 의미에서 Triple Net Lease (TNL) 라고도 부름.
called Triple Net Lease (TNL) as it "nets" all these 3 expenses.
Triple Net Lease (TNL)
미국에서의 상업용 부동산의 경우 대부분 TNL 구조 = REITS 들도 대부분이 TNL 구조.
Most commercial real estate uses TNL in the US = Most REITS are TNL.
임차인들은 주로 편의점, 식품점, drug stores, 극장...
Tenants are usually convenience stores, grocery stores, drug stores (e.g. CVS, Walgreens), theatres (e.g. AMC, Regal)...
Companies that use TNL:
Realty income (NYSE: O)
National Retail Properties (NYSE: NNN)
Spirit Realty Capital (NYSE: SRC)
Vereit (NYSE: VER)
WP Carey (NYSE: WPC)
EPR Properties (NYSE: EPR)
Business model 비즈니스 모델
월세 제때 들어오나 잘 관리하고,
management of rent (whether rental income is received on time)
주식/bond market을 통해 싸게 자금조달을 해서 자산 매입을 하고,
acquisition through equity issuance/bond market by using cost of capital advantage
그걸 임대하고 렌트받고 (무한반복).
then lease it to receive rental income.
자산 매입한 자산 매각/매입 가격이 자금조달 비용 보다 더 싸서 그 차익을 먹고 사는 애들.
acquired cap rate is cheaper than the cost of capital, living on the spread (cap rate - cost of capital).
수익 모델이 별게 없기 때문에 임차인들의 사업/재정상태가 중요함.
Since their business model is very simple, the quality of tenant is highly crucial.
Investor presentation (IP) 투자자 공시자료 (in their official website)
리테일 투자자들을 위한 자료는 내용이 훨씬 덜 자세하고 재무적인 부분에 대한 설명이 적기 때문에 왠만하면 기관투자자용 자료 추천.
retail investors presentation is less detailed and has less explanation on finances so recommend institutional investor presentation.
IP외에도 supplement라는 자료에 주요 재무상황이 상세하게 있으니 이것까지 같이 봐야함.
other than IP, "supplement" contains key financial data in detail, so need to read this as well.
Realty income (NYSE: O)
Percentage of collected contractual rent
O: 83%
NNN: 52%
SRC: 69%
VER: 75%
EPR: 15%
4월 렌트를 약 83% 받았다고 하는데 엄청 많이 받은 편입니다 (다른 TNL 경쟁사들 대비).
"We have collected 82.9% of contractual rent due for the month of April 2020 across our total portfolio." which is substantial relative to other TNL competitors.
게다가 IG tenants 들만 보면 99.9%가 렌트를 다 냈습니다.
"We have collected 99.9% of contractual rent due for the month of April 2020 from our investment grade (IG) tenants."
Rent deferral
아마 O 부동산에도 조금 있는 영화관 그리고 casual dining 레스토랑 사업자 등 현재 영업정지된 임차인들과의 협상을 말하는듯.
"We are in rent deferral discussions with tenants that account for a majority of the unpaid ocntractual rent for the month of April 2020"
perhaps with tenants with suspended businesses such as theatres and casual dining restaurants.
Tenant quality
top20 임차인들 (투자자 supp p.16): 전체 받는 임대료의 50%이상을 차지하는 임차인들.
Tenant diversification - top 20 tenants (investor supp p. 16): tenants who comprise over 50% in overall rent received.
대부분 건실한 편의점 / 식품점 / drug stores들, 신용등급 BBB이상으로 좋은 편이고 상대적으로 현금흐름도 괜찮고 차입 레버리지도 나쁘지 않은 임차인들인데.
Mostly steady convenience stores / grocery stores / drug stores, that have credit rating above BBB, relatively good cash flows, not bad borrowing leverage.
이들을 investment grade (IG) tenants 라고 부르는데 O 임차인들의 48%를 차지함 (다른 TNL리츠들과 비교했을 때 높은 편).
we call them investment grade (IG) tenants, comprising 48% of O tenants (quite high relative to other TNL REITS).
EBITDAR (earnings before interest, taxes, depreciation, amortisation and restructuring or rent costs)
Rent coverage (EBITDAR/rent) 매우 중요한 지표 .
n년치 렌트를 낼 만큼의 현금(EBITDAR)이 있다는 것을 보여줌 - 2.8X 인 경우 높은편.
shows how many years they are able to pay rent with cash (EBITDAR) - 2.8x is considerably high.
심지어 다른 리츠들의 경우 임차인으로 부터 이런 rent coverage 숫자를 보고 받지도 못하는 경우도 많음. 자기 EBITDAR 공개를 안해주는 임차인들이 많아서.
Even other REITS don't receive any rent coverage figures from their tenants. There are tenants that do not reveal their EBITDAR.
이렇게 임차인들의 현금상황에 대한 관리가 된다는건 상당한 플러스.
It's a plus that they are able to overlook the finances of tenants.
현금보유 수준 Cash retention
1분기 기준 Q1 cash $41.8 m
Revolver 혹은 Credit facility라고도 하는데, 이건 크레딧 라인이기 때문에 대부분 공시자료에서 부채관련 부분, Debt summary에 있음
이렇게 작게 주석으로 설명하는 이유는 분기리포트는 모두 3/31일 기준으로 발표하기 때문에 그 이후에 일어난 최근 업데이트의 경우 이렇게 주석으로 달아놓는게 관례이기 때문
Quarterly reports are presented based on the data as at 31 March, and it is a standard to write all recent updates incurred after that date in the footnote.
총 $3 billion 규모의 revolving credit facility (RCF).
"We have a $3.0 billion unsecured revolving credit facility".
이렇게 대놓고 코로나 사태로 인해 현금유보를 위해 RCF를 사용해서 $1.25B 까지 현금을 챙겨둠.
"to increase our cash position to $1.25 billion as a conservative measure due to COVID-19".
아직 더 끌어올 수 있는 capacity가 $1.1B 있다고도 하고 .
"with a remaining available capcity of $1.1 billion."
게다가 $1.0B expansion feature도 있다고 함.
이건 흔히 어코디언 이라고도 하는데 말그대로 어코디언 (악기)처럼 언제든지 빌릴수있는 자금의 한도를 늘릴수잇도록 은행과 계약을 해뒀기 때문.
This is commonly called accordion. Just like the instrument accordion, it has a contract with a bank where they are able to expand the threshold of capital that they can borrow - whenever they want.
결론: O는 적어도 현금은 충분하기 때문에 크게 걱정할 일은 없을듯.
Conclusion: not much to worry about with O as their cash is sufficient.
Adjusted funds from operations (AFFO)
AFFO/share를 볼 때에는 항상 diluted base 기준.
이걸 계산해보면 분기 O의 AFFO는 $0.88/s.
전년 대비 심지어 +7.3% 증가한 수치이기도 하고 Bloomberg를 보면 Street Consensus가 나오는데 그 숫자도 $0.88,
AFFO/s is +7.3% YOY, and Street Consensus from Bloomberg also says $0.88,
시장이 예상한 만큼 실적이 나와줬다는 뜻.
meaning the performance corresponds to the market prediction.
요즘같은 시기에 시장 기대치에 딱 맞게 제대로 earnings 나온거면 잘했다고 해줘야,
It is considered good when the earnings match to the market expectation in this day of age.
리츠들이 배당금을 풀때 AFFO에서 payout ratio를 적용해서 배당금을 주기 때문에 적어도 O는 갑자기 dividend cut 한다던지 배당중지 같은 사태는 없을 듯.
REITS use AFFO payout ratio to pay out dividends, so it is less likey that there will be any dividend cut or dividend suspension.
EPR Properties (NYSE: EPR)
임차인들이 하는 사업들이 대부분 영화관, 골프, 스키 리조트...
experiential entertainment: mostly theatres, golf, ski resort...
지금 아예 셧다운되서 가장 문제가 되고있는 영화관, 골프/리조트 사업은 EPR의 임차인 리스트 탑 3에 있음 (상위 5 임차인들이 연간 임대수익의 50%+).
most troublesome businesses such as theatres, golf/resort which have been shutdown are in the top 3 tenants list (top 5 tenants comprise 50%+ of annual rental profit).
Adjusted funds from operations (AFFO)
EPR의 경우 Supp p.10에 보시면 AFFO/s $1.14롤 전년동기 대비 (-17%) 떨어짐 .
AFFO/s is -17% YOY (Supp p.10).
더이상 그 배당금을 유지할만큼의 AFFO가 나오지도 않을 것이기 때문에 (그리고 앞으로 현금확충을 위해서) 배당금 지급을 일시정지 시킨것.
dividend suspended as it is less likely to see AFFO that could maintain the dividend payout (and for cash retention).
5/15일 payable을 마지막으로 배당지급을 중지하겠다고 했고, 업계 consensus는 적어도 연말까지는 배당금 지급이 없는 것으로 모델을 하고 있는편.
"monthly cash dividend to common shareholders suspended after the dividend payable May 15", industry consensus models that there won't be any dividend payout until the year end.
현금보유 수준 Cash retention
반면 EPR 코로나 업데이트를 보면 일단 현금 확충을 위해 역시나 revolver 끌어옴.
"As a precautionary measure, we borrowed $750M under our revolving credit facility".
사실 이들의 현금 상황이 그렇게 나쁘지 않음.
Their cash condition is not that bad.
일단 $1.2B 현금이 있고, No debt maturities until 2022 만기 가까워지는 부채도 없고.
Liquidity available: $1.2B cash on hand
No debt maturities until 2022
그런데 2가지 suspension:
개인투자자들 입장에서 가장 민감한 배당금 (dividend suspension)
자사주 매입 (share repurchase suspension)
지난 3/24일에 1억 5천만 달러를 자사주매입에 쓰겠다고 이회사에서 승인을 받았었는데 그걸 당분가 보류하겠다는것.
the company got approved to use $150 million for share repurchase last 24 March, but they are planning to suspend it.
Bloomberg에서 애널리스트 consensus를 보면 2021년이 되서야 원래 계약상 받기로 되어있는 임대료의 65% 수준까지 회복할수 있다고 예상함.
analyst consensus from Bloomberg predicts the recovery of 65% of lease cost they were planning to receive per contract by 2021.
181020
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