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US Stocks: REITS

  • May 29, 2020
  • 3 min read

Updated: Jun 1


REITS: 부동산 임대업

1. 안정적인 배당수익 (의무적으로 임대수익의 90%이상을 배당지급)

리츠 대표 ETF(VNQ)의 배당수익률 3.17%

2. 소액으로 부동산 투자를원하는 사람




REITS: Real Estate Investment Trust (부동산 투자 신탁)

  • 임대 사업자에게 투자할 수 있는 수단

  • 미국 - 시가초액 1200조

  • 공모 - 누가나 소액으로 투자 가능

  • 사모 - 인원 금액 제한 있음

  • 큰 빌딩 위주 - 오피스 빌딩, 대형백화점, 쇼핑센터, 병원, 학교, 교도소 (이민자 사설 수용소 등을 임대하고 정부에서 돈을 받음), 통신탑, 인터넷 광케이블

  • 부동산 = 금리랑 밀접한 관계

  • 금리인상 -> 경기 악화 -> 금리인하 = 이자비용이 내려감

    • 1. 부채사용이 큰 리츠 회사입장에서는 비용절감이 됨 (이자비용 부담 감소)

    • 2. 경기 침채 -> 산업용부동산, 오피스 빌딩은 공실률이 상승 -> 부동산의 자산가치는 하락할 수 있음

  • 변동성 큰시장 (예. 미국) - 안전자산을 선호하게 됨 (부동산, 금리)

  • 좋은 투자지 - 경기를 타지않는 섹터, 현금흐름이 좋은 (장기 임대계약이 맺어진 부동산)

  • 주주현황 - 글로벌 자산운용사, 각나라 연금 자금, 일본 보험사 자금

  • 가장 주의 해야 할 점: 공실률!



Global Net Lease Inc (NYSE: GNL)


  • sales and lease back 방식을 통한 부동산 운용

    • 기업이 사용하고 있는 건물을 산다음, 다시 그 기업에게 임차 하는 방식

    • 임차인이 건물을 관리함

    • 10년이상의 장기 임대가 이루어짐

  • 임차인들의 신용도가 투자등급(A) 이상 의 부동산만 매입하고 있음

  • 부동산을 사기 전부터 이미 임차고객사가 확보되어 있음 = 공실률이 거의 없음

  • 시가초액: 2조

  • 배당 수익률: 10% - 높은 배당성향이 주가 하락의 원인 (버는 돈에 비해 배당률)




US Stocks: REITS - Healthcare


National Health Investors, Inc.

(NYSE: NHI)


  • 설립일: 1991년

  • 배당률: 5.1%

  • 배당성장: 9년

  • 하는일: 전문병원, 요양원 등 건물 임대

  • 장점: 헬스케어 리츠 (실버산업에 투자 - 성장산업)

  • 건물만 임대, 의료 서비스 활동에 필요한 비용들 (세금, 보험, 유지보수) 세입자가 부담함 - 상대적으로 적은 리스크

  • 단점: 헬스케어 - 미국 의료비, 의료보험정책


  • 미국 요양병원 시설 - 부실한 요양병원의 난립을 방지하기 위해 병상수의 제한을 둠


Omega Healthcare Investors Inc

(NYSE: OHI)

  • 미국 전역에 1,000개의 시설 보유

  • 시가총액: 9조

  • 요양병원을 직접 운영하는 것이 아닌 부동산 보유만 하고 있음

  • 배당수익률: 6%, 분기배당

  • 트럼프 대통령 당선 당시 오바마케어 폐지 이슈로 요양병원 몇개가 도산 하면서 공실 발생 -> 주가 조정 -> 사업이 망한게 아니라 공실이 발생 했을 뿐 거주자들은 존재함 -> 운영업체를 바꿈 -> 주가흐름 회복




US Stocks: REITS - Data Center



임대방식

  • wholesale​ (도매): 소수 임차인에게 대량으로 임대 - 서버를 대규모로 묶어서 임대

  • retail (소매): 다수 임차인에게 소량으로 임대

​


고객

클라우드 사업자

  • amazon web services

  • microsoft azure

  • google cloud platforms

​

통신사

  • verizon

  • AT&T

  • T mobile​



Equinix Inc

(NASDAQ: EQIX​)


  • 데이터센터 리츠 업계 1위 종목

  • 망 중립형 데이터센터

  • 수많은 고객사 -

  • 클라우드 - 아마존, 마이크로소프트

  • 통신사 - AT&T, 버라이즌

  • ​임차인 리스크가 분산 되있음

  • ​데이터센터 개수: 203개



Digital Realty Trust, Inc.

(NYSE: DLR)

​

  • 빠른 성장 속도

  • 2015 Telx 인수

  • 2017 Dupont Fabros 인수

  • 2019 Interxion 인수

  • 데이터센터 개수: 276개

​​

​

PACER FUNDS TR/BENCHMARK DATA & IN

(NYSEARCA: SRVR)

  • ​통신기지국 리츠도 포함




Iron Mountain, Inc.

(NYSE: IRM)


  • 설립일: 1951년

  • 배당 수익률: 7.3%

  • 배당 성장: 9년

  • 하는 일: 고객사의 자료 기록물들을 대신 보관해줌 (창고의 공간일부를 빌림)

  • 장점: 원가가 낮아서 마진이 많이 남 -> 매출 총이익(총매출 - 원가) = 마진 60%

  • 유지보수 비용 외에는 크게 드는 비용이 없음 (단, 판관비를 뺀 영업이익률은 19%)

  • 고객사 평균 수명이 김 = 안정적

  • *리스크: 투자 지출이 많아지면서 정크본드 (고수익, 고위험 상품) 수준의 신용등급을 받음


*투자 지출이 늘어난 이유

  1. 데이터 센터에 투자 (이제 다 전자문서화 되니까)

  2. 신흥국에 투자 (그들도 점점 아웃소싱 맡길테니까)




US Stocks: REITS - Cell Towers


010620 published


American Tower Corp (NYSE: AMT)


  • 설립일: 1995년

  • 배당률: 1.66%

  • 분기마다 배당률이 올라감

  • 배당성장: 7년

  • 하는일: 통신사에 송신탑을 빌려주는 회사

  • 통신사가 이 탑 자체를 운영하려면 -> 땅도 사야되고, 탑도 설치비, 유지관리비

  • 신호를 보내는데 드는 비용(통신장비)은 세입자가 (통신사)


  • 장점: 70% 마진, 영업이익률은 26% (2018)

  • 100%갱신률 - 한 번 설치해놓은 통신장비들을 옮기려면 비용이 어마어마함

  • 안정적인 사업 (5~10년의 긴 계약기간)

  • 타워 하나로 4개 통신사에

  • 가장 큰 고객들: AT&T, Verizon, Sprint, T mobile



American Tower Corp (NYSE: AMT)


  • 2019년 기준

  • 매출: 75.8억달러 (9조원)

  • 영업이익: 26.8억달러 (3.2조원)

  • 영업이익률: 35%

  • 98%가 통신 타워 임대료 수입


  • 신흥국중 4G도 갖춰지지 않은 곳들도 많음

  • 미국은 5G





Crown Castle International Corp. (NYSE: CCI)


  • 2019년 기준

  • 매출: 57.7억달러 (7조원)

  • 영업이익: 15.6억달러 (1.8조원)

  • 영업이익률: 27.1%

  • 스몰셀 사업으로 비지니스 다각화

  • 매출 비중 - 타워 (70%), 섬유망/스몰셀 (30%)





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