Real estate - AUS

Negative gearing: making loss on investment property

• Rental income < Costs (maintenance costs, loan interest expenses, etc)

• Beneficial when the property value is accelerating (working with capital gains 50%)

• Loss deducts the taxable income (hence, no tax paid on rental income and carried forward)

Positive gearing: making profit on investment property

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Property costs:

1. Lenders Mortgage Insurance

2. Costs of Borrowing (Home Loans)

3. Government Fees in Brisbane

4. Stamp Duty in Brisbane

5. Council & Water Rates

6. Strata (Body corporate) Fees

7. Home & Contents Insurance

8. Legal Costs (Solicitor/Conveyancer Fees)

9. Building & Pest Reports

10. Moving + Connection Costs

How to do market research:

1. Work out your property criteria

2. Research your Suburb & Surrounding area

3. Research Rental Income per week

4. Calculate (Potential) Rental Income

5. Research Similar Sales in Brisbane

6. Determine the Property's Value

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투자용 하우스

장점

• 자기 소유의 땅

• 넓은 공간으로 인한 더 높은 렌트 수익

단점

• 높은 공실율 (vacancy) - 새로운 세입자를 구하는데 아파트보다 조금 더 걸림

• 높은 수리비용 - 세금 혜택

• high risk high return 아파트나 유싯보다 처음 투자 자금이 더 큼

• 랜드 택스 (land tax)

When land tax doesn't apply

• main residence

• primary production land (your farm)

• land with total taxable value below the land tax threshold (2019- $692K, 2018 - $734K)

Basic land tax calculation

• Total land value: $740K

• Land tax threshold for 2019: $692K

• Land tax rate: 1.6%

• Standard tax: $100

• ($740K - $692K) x 1.6% = $768, plus $100

Land tax threshold: 소유하고 있는 모든 동산의 감정가를 다 더해서 그 후 $692,000을 한번만 빼줌

Premium Threshold: $4,231,000 이상 부터는 2%의 세금적용

아파트/유닛

장점

• 하우스에 비해 낮은 가격

• 하우스에 비해 낮은 공실율 (vacancy)

• 하우스에 비해 적은 수리비용

• 하우스에 비해 많은 세금 혜택 (감가상각 depreciation)

단점

• 개인 소유의 작은 땅 면적 (소유에 비해서 집값이 많이 못오름)

• Strata levy (비용 정보를 보고 투자하기)

• 부실 공사 (strata report 확인)

Strata levy

• 개인 소유의 Lot & 공동 소유의 Common property

• 2 bed unit: 분기당 $500-800

• 아파트 (수영장과 공용 시설이 얼마 있는지에 따라): 분기당 $800-1,500

• 고급 아파트 (극장, 도서관):$4,000-5,000
  

Property management: 한국 전세, 렌트(월세)를 관리하는 업무

Sales: 집을 사고 파는 중매인 업무

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260119 published

CGT 양도 소득세

• 거주하고 있는 집은 세금 면제

• 투자용은 이익에 CGT부과 -1년 이상 보유시 50% discount

Real estate commission 복비

• 팔 때 가장 큰 비용

• 특별한 법률 규제가 없고 자율적

• 주별로 틀리나 약 1.5 ~3% 사이 ($500,000 집일 경우 $7,500-$15,000)

300119 published

호주 부동산세금 - 집 살때 드는 비용:

Stamp duty (transfer duty) 취득세

• 주마다 금액과 조건이 틀림

• NSW: First home buyer 는

  • $550,000 미만 새로 지은 집 살 때 면제

  • 집을 짖기 위한 빈 땅은 $350,000 이하 면제

• WA: First home buyer 면제는 없으나 $530,000 새집 혹은 $400,000 땅 살때 할인

Building and inspection

• 집 사기전 지출하는 비용

• 구조적 결함, termite 문제

• 문제 발견시 계약 파기 가능

Conveyancing and legal fees

• 계약서를 법제화 하는데 드는 비용

• 판매자/구매자사이 비용정리

Council and utility rates

• 판매자가 미리 낸 세금을 정리하는 비용

• 동네에 따라 비용 차이

선택적 비용

• Mortgage 상황에 따른 대출금

• Home and content insurance 집 보험금

• Moving cost & Connection fee 이사비용과 가스/전기 연결 비용

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050620 published

Stamp duty 인지세

• 인지세는 대략적으로 집값의 약 4%+-

• 보통의 경우 계약후 3개월안에 납부

• Off the plan의 경우 12개월 연장 가능

• 15개월 안에 완공이 될경우 완공시 납부

정부입장

• = 주정부의 가장 큰 세금 수입원

• 팔려야만 걷어드릴 수 있는 세금 = 부동산 시장 호황기일 때만 세금을 많이 걷음

• 인지세 대신 land tax로 하면 더 많은 세금을 매년 똑같이 안정적으로 걷어 들일수 있음

없어지면

• 인지세가 없어지는 만큼 혹은 그이상의 집값 상승

• 지금까지 인지세를 많이 낸 사람들과의 차별문제

• 펜셔너를 포함한 asset-rich but cash-poor people 랜드 택스를 어떻게 감당