250819 published
원칙보다는 사례를 공부한다.
사례를 공부할 때 장단점을 정리한다.
- 과거의 사례는 세월이 지난 후 확인해본다.
(안 사지는 이유, 사고 싶은 이유)
가격이 올랐다고 옳은 일은 아니다.
(계속 떨어질 수도 있다. 어떤 이유인지 적어본다 세월을 길게 거쳐서 체크)
사례가 늘 똑같이 반복되는 것은 아니다
140520 published
노동
EMPLOYEE
SELF EMPLOYED
자본
BUSINESS OWNER
INVESTOR
061019 published
많이 관심을 두고 접하다보면 알게되는게 경제
경제, 돈을 운영하는것은 사람이다 (돈은 사람만 빌린다)
우연한 지름길에서 내가 돈을 벌었다고 치면 그건 행운에 속은 것이다
결국은 투자를 성공하기 위해서는
자신의 능력치, 소들을 끊임없이 나올 수 있도록 만들어 놔야한다
돈의 감각을 읽고 경제 기본원리를 숙지해야하고
단돈 100만 원이라도 직접 투자를 해본다
290719 published
부동산 초보자 공부 시작
부동산 책 닥치는 대로 읽기
부동산 관련 카페/블로그 글 읽기
의식의 변화를 목적으로 함
내가 모르는, 지금 나에게 필요한 키워드 찾기
무작정 가까운 지역 아파트 임장가기 (부동산 중개소 방문)
임장 레포트 작성해보기
모의투자보다 과거 복기하기
경매컨설팅 vs 갭투자컨설팅
경매는 내가 물건을 정하고 컨설팅을 받으면 그나마 다행
물건을 정하지 않고 컨설팅을 받으면 엄한 물건 사게된다
돈을 벌 수 있는 경매 건물 - 이슈가 많은 경매 물건은 소송만 지원받는 건 괜찮으나 물 건 선정, 낙찰, 사후처리까지 컨설팅 받는 건 불가능
오르는 아파트 고르는 방법
오르는 지역! (오르는 아파트가 아님)
때로는 맞고 때로는 틀린 말들
인구가 늘어나는 곳의 아파트 x
교통이 좋아지는 곳 x
오르는 지역 찾는 방법
입주물량 (몇 가구 입주 가능), 미분양 (안팔린 새 건물), 시세의 상관관계를 따져라
대장 아파트 오름세를 확인하라
공급이 많으면 하락 - 공급 많은데 미분양 많으면 200% 하락
이런 아파트는 피하자
초등학교 도보 10분 이상
중앙 난방 (centralised heating)
복도식 (아파트에 복도 있음 - 과거 아파트)
세대수 200세대 미만 (너무 적음)
년식 20~25년 (애매하다 - 20년 이상이면 될까 말까, >25년은 재건축/재개발)
세대당 주차가능재수 1.2 미만
지역 구 내에서 평균 평당가 미만
아파트 동서남북에 아무런편의시설이 없는 아파트
이런 아파트는 관심을 가지세요
각 지역별, 동별 대장 아파트 (평당가 높은 아파트)
학원가 밀집지역, 학군 좋은 중학교 인근
5년차 이내 새아파트
초품아 (초등학교를 품은 아파트)
1군 브래드 (현대아이파크, 래미안, 푸르지오, 더샵 등)
세대수 1천 세대 이상
초역세권
일자리 이동거리 30분 이내 (수도권 기준)
상권이 가깝거나
자연환경 까지 좋으면 금상첨화
수익형 vs 시세차익형
사회초년생 분은 되도록 시세차익형에 집중
시세차익형은 시간에 투자하는 것이기 때문에 한 살이라도 어릴 때 시작하는 것이 좋음
수익형 상품보다 시세차익형 투자가 고려할 게 더 많고, 더 많은 공부가됨 (eg. 상가, 오피스텔 vs 아파트)
자신만의 매도 기준 정하기
투자금 대비 수익률 50~100%
아파트 가격 대비 상승률 (매입 후 10~20%)
전세기간 고려한 2년 / 4년 만기 투자
매수는 아무때나 할 수 있지만 매도는 아무때나 할 없다
왜냐하면세입자가 있기 때문에 기간이 남아 있으면 실거주자가 아닌 투자자에게만 팔아야 된다
월세 100만원 만들려면
월세 투자는 종목선정부터가 중요
월세 수익률을 최우선으로 따지고 (시액차익은 가격이 하락하지 않으면 오케이), 그다음로 공실률 체크
아파트는 결코 좋은 월세 투자처가 아니다
1순위: 지식산업센터, 상가 등 수익률이 높은 투자처
2순위: 중장기적으로 토지상승이 있는 상가 주택
3순위: 오피스텔, 빌라 등 소액으로 접근종목
월세 투자시에는 대출을 해야 수익률이 높아진다.
대출한도 많이 받을 수 있고, 여러건 받을 수 있는 종목 선정
대출한도 제약없는 방법 꾸준히 연구
월세 부분에 대한 세금을 적게 내는 방법도 이후에는 연구
140220 published
부자가 되는 포트폴리오
40% 수익형 - 주변 수요-공급 수시 체크 (여유로운 매도)
30~40% 중장기 투자 - 지상권, 지분, 유치권 등 특수물건 (재개발-재건축, 분양권)
20~30% 단기매매 - 아파트, 빌라, 단독 (대출 승계여부 확인)
택지개발지구: 안정적인 주택 공급을 위해 일정 구역을 지정해 택지를 조성, 국토교통부장관 또는 시/도지사가 정, 고시할 수 있다
경매로 이 상가를 싸게 사면 낮은 월세를 게시할 수 있어 빠른 임대가 가능하다
분양가상한제: 집값 안정화의 일환으로, 주택 분양시 산정된 일정 가격 이하로만 분양하도록 정한 제도
부동산 고수 = 시세를 꽤고 있다
급매물 잘 사는 노하우
B-C급 지역 공략
공인중개사와의 유대관계
대출
등기부등본 분석 - 계약 전에 확인
임대 시세 임차인의 영업력 분석
등기부등분
매도자를 간접파악 할 수 있다
매도자가 상가와 멀리 떨어진 곳에 거주 - 상가 시세 파악 타이밍이 늦다
250520 published
지식산업센터 = 아파트형 공장
동일 건축물에 제조업, 지식 산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 집합건축물
금액 정형화 (적은 변동률) - 임대료 보증금 매도 금액 (평수만으로도 일률적인 임대가가 나온다)
대출 규제가 없다 (대출 90% 가능) - 제조업, 스타트업, 벤처기업들이 일을 할 수 있는 공간을 투자자들이 빌려주는 개념 - 제조업경기를 활성화 시키기 위한 방법
상대적으로 경쟁률이 낮다 (경매) - 초보자들도 낙찰을 받을 수 있는 확률이 높다
국가산업단지 내에 있는 건물을 낙찰 받거나 매매하면 투자를 위한 임대 불가
미납관리비 - 공용부분은 낙찰자가 인수
공실률 - 5%은 공격적으로 입찰 해도 상관없음, 10% 정상, 20% 보수적
280520 published
청약 점수 제도:
무주택 기간 (15년이상 32)
부양가족 (0명 5)
저축가입기간 (15년 이상 17) = (54)
- 아이 1명 = 부양가족 (2명 15)
60점 이상이면 청약 도전:
서울 강남구와 서초구에서 분양한 아파트의 최저: 63/ 64점
서울 강남권은 65점
강북의 인기 지역도 60점은 넘겨야함
130917 published
10년 동안의 흐름을 살펴라.
상승 및 보합인 지역에 관심을 가져라.
전국을 그룹핑하라.
가격의 저평가 여부를 살펴라.
랜드마크의 움직임을 주시하라.
부동산 가격의 원리
080420 published
대출을 받아, 이자를 니고도 얼마나 수익률을 냈는가
대출 10억, 임대사업으로 연 1억 2천
금리가 올라가면 위험하지만, 올라도 매우 많이 오를 가능성은 희박
대출이자, 최소한 더블 이상의 수익률이 나오지 않는곳엔 대출받아 투자 하지 않음
12% 수익의 투자를 안다면 4%이자를 빌리지 않을 이유가 없음
Comments